Taux d’usure et risque de refus de prêt immobilier

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Tout emprunt d’argent est conditionné par certaines règles qui visent à protéger les emprunteurs des abus des banques, des organismes de crédit et d’autres sociétés souhaitant vous octroyer un prêt. Entre autres, il a été mis en place un taux maximum légal pour chaque type de crédit et qui doit être scrupuleusement respecté par les établissements de crédit. C’est ce que l’on nomme le taux d’usure. Les risques en cas de dépassement sont élevés (2 ans de prison, amende de 300 000 €, etc.).

C’est la Banque de France qui a la charge de déterminer les différents taux d’usure pour chaque trimestre. Elle publie ainsi à chaque fin de trimestre les nouveaux taux qui seront applicables pour le trimestre suivant.

À combien est-il pour un crédit immobilier en 2020 ?

Depuis le 1er janvier 2017, il existe 3 catégories distinctes pour les prêts immobiliers pour les particuliers:

- Le prêt à taux fixe d’une durée initiale inférieure à 10 ans.

- Le prêt à taux fixe pour une durée initiale comprise entre 10 et moins de 20 ans.

- Le prêt sur un remboursement de 20 ans ou plus.

Il y a également un taux d’usure spécifique pour les prêts à taux variable et également un pour le prêt relais.

Au 1er octobre 2020, voici quelques taux d’usure pour un crédit immobilier (Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros) :

- Prêt relais: taux d’usure de 3,01%

- Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus: taux d’usure de 2,68%. Ce taux a été redressé par rapport au 2e et 3e trimestres 2020, ce qui est une bonne nouvelle pour les les emprunteurs modestes qui étaient pénalisés par les baisses successives de ces taux plafonds depuis plusieurs mois.

Rappel sur le TAEG d’un crédit

Le taux pris en compte n’est pas que le taux d’intérêt pratiqué mais bien le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). C’est-à-dire un taux global qui inclut tous les types de frais que vous pouvez avoir. C’est notamment pour un crédit immobilier les frais suivants :

- Taux d’intérêt de base (aussi appelé taux nominatif).

- Cotisations d’assurances emprunteurs obligatoires.

- Frais de dossier bancaire du prêt.

- Frais dus à un ou plusieurs intermédiaires pour la réalisation de ce financement. Par exemple, le prix d’un courtier s’il n’est pas directement rémunéré par la banque à laquelle il apporte un client.

- Frais de garantie du crédit immobilier : hypothèque, prêteur de deniers, caution mutuelle ou personnelle, nantissement, etc.

- Frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement.

Pour calculer tout cela facilement, il existe des calculettes du TAEG de votre crédit immobilier.

Pourquoi ça coince avec certains prêts immobiliers actuellement ?

En 2020, certains emprunteurs on essuyé un refus de crédit immobilier pour cause de TAEG dépassant le taux d’usure. En effet, ils ont vu leur TAEG vite augmenter par rapport au taux nominal à cause de certains éléments particuliers (problèmes de santé qui font fortement augmenter le coût des assurances de prêt notamment ou tout simplement surcoût de ces assurances à cause de l’âge de l’emprunteur).

En outre, on peut également avoir déjà un taux nominal élevé sur un prêt sur 25 ans, 30 ans ou plus, auquel viendra s’ajouter les autres frais qui devront être limités pour ne pas rapidement dépasser le taux d’usure.

Enfin, en cas de hausse des taux d’intérêt de base, même assez modeste, il faudrait plusieurs semaines ou mois en fonction du moment dans l’année pour que cela soit répercuté sur les différents taux d’usure. Ceci pourrait rapidement entraîner de nombreux blocages temporaires de financement immobilier.

Les seniors et les malades restent pénalisés

Même si la remontée des taux d’usure au 4eme trimestre 2020 va dans le bon sens, certains profils restent pénalisés.

Ainsi, même si les taux moyens des crédits immobiliers sont en moyenne de 1,40 % sur 20 ans, selon les profils, ils peuvent grimper à 1,85 %, soit un TAEG qui peut largement dépasser le taux d’usure en incluant tous les frais ou en cas d’assurance avec surprime. Cette situation est notamment pénalisante pour les emprunteurs les plus risqués en termes de santé (seniors, risques aggravés), car leurs taux dépassant fréquemment le seuil de l’usure en raison du poids très important de l’assurance.

 

L’agence A.V.L.M.A. sera toujours à vos côtés pour vous accompagner dans vos démarches, les agréables comme les moins agréables, afin que vous alliez au bout de votre projet immobilier.

 

Sources: www.immobilier-danger.com; www.leparticulier.lefigaro.fr

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