Une vue générale de l’investissement locatif

Selon les chiffres de l’Insee, la France comptait, au 1er janvier 2019, 36,6 millions de logements (tous biens confondus), et 40 % des Français sont locataires de leur résidence principale. Parmi les 12 millions de logements locatifs, 7 millions sont détenus par des bailleurs privés.

Quel est le profil de ces investisseurs?

Les personnes qui investissent dans l’immobilier locatif ont pour les deux tiers plus de 40 ans, et un tiers de ceux-ci a plus de 50 ans. 76 % des investisseurs détiennent au minimum deux logements destinés à la location.

Trois raisons principales poussent les Français à investir dans l’immobilier locatif. La première est fiscale. Certains types d’investissements locatifs permettent, en effet, de réduire son niveau d’impôt. Vient ensuite la volonté de se constituer un patrimoine à léguer à sa descendance. Enfin, c’est la possibilité de bénéficier de revenus complémentaires pour la retraite qui motive aussi à investir dans la pierre.

Il existe forcément des risques à cet investissement, comme la vacance locative. Celle-ci désigne la période comprise entre la sortie d’un locataire et l’entrée d’un nouveau. Cette période est redoutée par les bailleurs, car elle est synonyme de perte de rentabilité. Elle est d’autant plus crainte par les bailleurs qui s’endettent pour réaliser leur investissement et qui comptent sur leur rente locative pour rembourser leur crédit. Le meilleur moyen pour se prémunir contre la vacance locative reste l’achat d’un bien dans une zone attractive.

Les solutions aux risques locatifs

Pour limiter ces risques locatifs, le choix des locataires s’avère primordial. A cela, on peut ajouter une caution, bien souvent privilegiée comme garantie locative dans le cadre d’une location classique. Il existe deux types de cautions:
– la caution simple: en cas de loyers impayés, le bailleur devra d’abord se retourner contre le locataire en envoyant un commandement de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce n’est qu’en cas d’échec de la procédure que le bailleur pourra se retourner contre la caution afin d’exiger le paiement des loyers dus.
– la caution solidaire: le bailleur peut, dès le premier loyer impayé, exiger de la caution de pallier les défaillances du locataire.
Mais qui peut se porter garant? En général, il s’agit d’une personne de la famille du locataire ou un proche (on appelle cela un garant physique). Dans ce cas, le bailleur peut exiger de lui qu’il présente des justificatifs similaires à ceux demandés au locataire pour constituer son dossier. Il est donc nécessaire qu’il soit solvable : en effet, en cas de défaillance du locataire, c’est lui qui devra prendre en charge les impayés de loyers. Gagner au moins trois fois le montant du loyer est donc généralement une condition requise. Il peut également s’agir d’une banque, d’une société ou d’un organisme.

La caution ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée à la signature du bail. Il est conservé par le bailleur pendant toute la durée de la location. Le dépôt de garantie est strictement encadré par la loi :
– il doit être mentionné dans le bail locatif
– il ne doit pas excéder un mois de loyer (hors charges)
– il doit être soit restitué au locataire à la fin du bail, soit gardé partiellement ou totalement pour couvrir ses dettes locatives

Cumulables, la caution et le depot de garantie servent à couvrir les éventuelles dettes (loyers, charges) et les réparations du logement incombant au bailleur. Ces garanties locatives ne suffisent pas pour se prémunir de tous les risques locatifs comme les impayés de loyers. D’autres mesures doivent donc être mises en place pour sécuriser les revenus locatifs des bailleurs, à l’image de la garantie des loyers impayés garantissant les risques locatifs. Les propriétaires bailleurs qui y souscrivent ne peuvent pas cumuler cette assurance avec une autre caution, sauf s’il est étudiant ou apprenti.

Qu’en est-il de la part locative à Bailly et Noisy-le-Roi?

La résidence Harmonie Ouest à Bailly

En 2017, parmi les 1 663 logements recensés à Bailly, 92,1% représente les résidences principales; parmi les 7048 logements recensés à Noisy-le-Roi, une part semblable à celle de Bailly (et tout aussi importante) est constituée de résidences principales : 91,7 %. Entre 1999 et 2017, la part de locataires à Bailly a diminué significativement ; elle est passée de 25,1% à 17,9 %. Entre 2007 et 2017, la part de locataires a diminué légèrement; elle est passée de 18,5% à 17,7%. La part des locataires dans ces deux communes reste faible au regard du département, de la région et de la France métropolitaine (plutôt autour de 40%).

Une tendance qui pourrait s’inverser peut-être avec l’arrivée du tram train 13…

 

 

Sources: Galian, Insee

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